买旧餐馆的策略(一)

2012-03-16 17:14  来源: 网络

  1、如何取得餐馆出售的消息?

  1) 查找当地中文报纸上分类广告的生意出让栏。

  2) 查找当地因为报纸上 Classi?ed Ad. “Business Opportunities”一栏。

  3) 查找餐馆专业杂志 National Restaurant News,Restaurant Institution 等。

  4) 查询电话黄页的商业买卖经纪(Business Broker)。

  5) 朋友、熟人介绍的消息,或现任职的餐馆要出售。

  6) 自己看中某一餐馆,即使它不在叫卖,也可以直接询问东主是否愿意出让。这种情况常出现于投资人看好某一地点,准备在该地点的附近建新餐馆。在寻找房产和建筑物之前,不妨询问附近一些现存的各类餐馆是否要卖,因为买现成餐馆总是比新建要快而省钱。

  2、买卖餐馆电话先行、了解大略

  当您获知有餐馆出售的消息时,首先要进行电话询问,了解大致情况。假如售价超出您的财力范围太多,而卖主又不要提供货款,则不必再深谈。假如您认为条件较吸引人,那么走一趟,去看看店面,并观察附近的状况,做个粗略调查。例如查询有关当地市或镇的人口、收入层次、现有中餐馆数目、整个地区的经济情势等。第一次电话询问应集中了解以下几个方面:

  1) 待售餐馆的地理位置、所属地区是大城市还是小镇;店面是独立建筑还是位于商业购物中心内;

  2) 餐馆的规模尺码、座位数,厅堂面积、厨房面积,厨房炉灶多少,北方锅、广东锅、油锅、冰箱、冻箱等设备情况;

  3) 经营什么菜式:北方餐(Mandarin)、川湘餐(Szechuan & Hunan)、广东餐(Cantonese);以及什么服务形式:快餐、自助餐、普通堂吃店、专门外卖店或其它;有无送外卖到府服务;

  4) 是否有淡酒牌或烈酒牌照;

  5) 租约情况:租期多长、租金多少、续约条款;租金是否包括管理费或其它杂费;目前水电费及煤气费多少;

  6) 现有生意量多少;售价多少;卖主是否提供贷款;

  7) 为什么要出售餐馆。

  3、买卖协议、合同保护条款作为买主,您应争取在买卖协议合同书中列入。

  如果出现以下任何一个现象,可无条件解约:

  1) 拿不到应有的执照、酒牌等;

  2) 房东不同意转让租约;

  3) 贷不到款,或贷款利息超过某一百分比率;

  4) Escrow 过程中,餐馆发生火灾等。

  4、谈判的技巧:如何讨价还价

  在进入谈判、讨价还价之前,要记住三个关键:

  1) 任何条件都可以谈判;

  2) 让事实与数据讲话;

  3) 掌握、抓住卖主的心理。

  通过有效的谈判方法,尽最大努力降低售价至卖主可接受的最低限度!对于亏本惨重的餐馆,东主开口要价几万元,很可能最后要拱手相送。一定要“沉得住气”,不必着急,因为东主比您更急,当然也不能判断失误而错失良机。

  5、先租后买

  假如您对餐馆的未来趋向判断不定,可争取先签租餐馆合同。若租期一年届满后,有权决定是否解约,各项买卖条款应签订清楚。如同现在购买一般,以免以后留下后遗症。经过一年的时间的尝试和探索,心里应更有数,特别是对经验不足的新手,先租后买的办法十分有效。

  6、查看租约

  假如您有诚意购买餐馆,买主应该不反对让您查看租约条款。这项工作在市场调查的第二步就应着手进行。因为租约条款、租期长短关系到整个餐馆售价和买卖是否成交。查看租约还可查出餐馆“历任东主”的历史(转手是否频繁)?通常情况下,如果租约未到期之前就转让餐馆,很少重新立约,只在原来租约上附加一份转让条款。如果发现五年一任的租期内,已转让过一次或两次的现象,就应慎重考虑值不值得买了。另外在买卖过程中,也可争取房东签发条件更优惠的新租约,特别是针对本餐馆。

  7、买卖餐馆的第一步:限定选择范围

  待卖的餐馆有形形色色,各种价码、各种类型,旧的中餐馆、西餐馆等。首先应根据您自身的情况和投资预算来缩小、确定选择范围。如果漫无边际寻找,只会浪费时间和精力。遇到一个餐馆,第一步就是判断这个店是否适合您。若不适合,则不需浪费时间和口舌。如果属于您的选择范围,再进行第一步的了解。经济实力或投资预算,是买卖餐馆时考虑的首要因素。如果资金不足,万般皆好,只欠钞票,应根据自身的实际投资能力,掂量着荷包来选餐馆。限定在某一价额之内,超出这个范围的餐馆免谈。如果拥有雄厚的经济基础,选择的范围就大得多了。

  8、买卖经纪人

  房地产经纪或商业经纪,通常是代表卖主,收卖餐馆的百分比佣金。房地产的佣金约为6%,商业买卖佣金为10%。从这点看,无论经纪人给您提供多好的服务,他们都代表卖主,希望您立刻购买餐馆。如果您觉得有必要,可雇佣经验的餐馆管理人士或商业经纪作为您的买方经纪,通常是按小时付费。因为您雇佣的人按小时收费,与买卖是否成交无关,所以买方经纪会很客观地看问题和协助,值得请。如果您自己的业务繁忙或初入餐馆业,那就更有必要了。

  9、餐馆出售的真正原因——揭开庐山真面目

  旧东主会告诉您千千万万种卖店的理由,但是真正的答案往往需要您自己去寻找!新创业人常常充满自信。但是假如能找出真实的餐馆出售原因,揭开庐山真面目,不但使您谈判、谈价还价时成竹在胸,同时也可避免犯与旧东主的同样错误。新移民创业者往往没有太多家底来“交学费”。

  餐馆出售的三大理由:

  1)卖主不能从餐馆挣得足够的钱

  2)卖主的私人原因

  3)卖主预期今后的生意更难做

  第二类因为卖主的私人原因出售餐馆,要通过卖主的背景调查来证实。而第一类和第三类出售原因应通过市场调查、竞争分析、平衡预算依据餐馆的具体情况,进行全面综合分析,找出真正的具体原因。第一类出售原因:待售餐馆挣不足足够的钱,对于售价低于建造价的亏本餐馆,出售的原因很显然是餐馆无法挣到足够的钱。关键需弄清:为什么挣不足?是由于餐馆过多竞争激烈、市场过于饱和,或是管理不善、经营模式的错误?第三类出售原因:卖主预期未来生意更难做。

  对于盈利餐馆出售,最值得买的是由于卖主私原?因而出售的(第二类),例如想退休、离婚等。最需防范的是:出现新的强大竞争对手,或餐馆所在的整个地区开始衰落(大公司搬迁、主要公路改建、城区中心转移等)。

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